Mietpreisbremse 2026 Österreich: Mieterhöhung max. 1 %

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Mietvertrag wenden Sie sich an die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung oder einen Rechtsanwalt. Stand: April 2026.

Mietpreisbremse 2026: Was sich ab Jänner geändert hat

Seit 1. Jänner 2026 darf Ihre Miete in Österreich nur noch einmal pro Jahr steigen. Im geregelten Bereich (Richtwert- und Kategoriemieten) sind heuer höchstens 1 Prozent erlaubt, 2027 dann zwei Prozent. Liegt die Jahresinflation über 3 %, wird der überschüssige Teil bei freien Mieten nur zur Hälfte weitergegeben. Die Grundlage ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, BGBl I Nr. 114/2025, kurz 5. MILG, das gleichzeitig das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) eingeführt hat.

Praktisch: Ein Vermieter kann eine Erhöhung nicht mehr unterjährig durchsetzen, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht. Der Stichtag ist der 1. April. Das gilt für rund eine Million regulierte Mietverhältnisse, unabhängig vom Vertragsdatum.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieterhöhungen sind nur einmal pro Jahr zulässig, frühestens zum 1. April 2026.
• Richtwert- und Kategoriemieten: maximal +1 % im Jahr 2026, +2 % im Jahr 2027.
• Bei freien Mieten greift bei Inflation über 3 % die Halbierungsregel.
• Mindestmietdauer für gewerbliche Vermieter: 5 Jahre statt bisher 3.
• Rückforderung zu viel bezahlter Miete: 3 Jahre rückwirkend möglich (§ 27 MRG).

Welche Mietverträge sind betroffen?

Das österreichische Mietrecht teilt Wohnungen in drei Gruppen ein. Davon hängt ab, welche Regel für Sie gilt.

Wer im Mietvertrag den Hinweis „Mietrechtsgesetz, Vollanwendung" oder „Hauptmietzins gemäß § 16 MRG" findet, fällt fast immer in die erste Gruppe. Bei Unsicherheit hilft die Wohnrechtsberatung der Arbeiterkammer kostenlos weiter.

Wie hoch darf die Miete 2026 maximal steigen?

Stichtag 1. April

Vor dem 1. April 2026 ist keine Erhöhung wirksam. Selbst wenn im Vertrag der 1. Juli oder ein anderer Termin steht, verschiebt das neue Gesetz die Wirksamkeit auf den nächsten 1. April. Bei Wohnungen im freien Bereich (Typ III ohne MRG-Vollanwendung) verzögert sich der erstmalige Stichtag auf den 1. Mai 2026, wie die AK Wien klarstellt.

Beispiel: Ihr Vermieter schreibt im Mai 2026 eine Erhöhung „rückwirkend zum 1. März" vor. Dieser Versuch ist unzulässig. Sie schulden den Mehrbetrag nicht, und Sie dürfen ihn auch zurückfordern, wenn Sie ihn versehentlich gezahlt haben.

Richtwert- und Kategoriemieten: harte Deckelung

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Mathematik einfach. Eine Wohnung mit 750 EUR Hauptmietzins darf 2026 auf höchstens 757,50 EUR steigen. Im Folgejahr ist eine zusätzliche Erhöhung um zwei Prozent möglich, also auf maximal 772,65 EUR. Erst ab 2028 läuft die Anpassung wieder nach der gewohnten Richtwert-Systematik.

Freie Mieten: die Halbierungsregel

Bei freien Mieten zählt die Wertsicherungsklausel im Vertrag. Ist die Jahresinflation laut Verbraucherpreisindex 2020 niedriger als 3 %, wird sie eins zu eins weitergegeben. Liegt sie höher, kommt die neue Formel ins Spiel:

3 % + ½ × (VPI − 3 %) = zulässige Erhöhung

Bei einer Inflation von 4,5 % bedeutet das: 3 % + ½ × 1,5 % = 3,75 %. Eine 800-EUR-Miete darf so auf maximal 830 EUR steigen, nicht auf 836 EUR. Die Mietervereinigung Österreichs hat dazu eine ausführliche Erklärung mit weiteren Beispielen veröffentlicht.

Längere Mindestmietdauer für gewerbliche Vermieter

Befristete Mietverträge müssen seit Jahresbeginn mindestens fünf Jahre laufen, sofern der Vermieter Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist. Bisher lag die Untergrenze bei drei Jahren. Private Vermieter mit nur einer oder wenigen Wohnungen sind ausgenommen, ebenso Untermietverhältnisse und Werkswohnungen. Die Verlängerung gilt auch für die stillschweigende Vertragsverlängerung.

Mieterhöhungsrechner 2026

Berechnen Sie, wie viel Ihre Miete im April 2026 nach dem 5. MILG (Mietpreisbremse) maximal steigen darf. Dies ist eine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung.

MietverhältnisVollanwendung MRG (Altbau vor 1945, Gemeindewohnung) – Richtwert- oder KategoriemietzinsTeilanwendung MRG (Wohnung nach 1945/1953) – freier Hauptmietzins mit WertsicherungVollausnahme MRG (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung)

Aktueller Hauptmietzins netto pro Monat (Stand März 2026)

BerechnenZurücksetzen

Hinweis: Diese Rechnung berücksichtigt nicht alle individuellen Faktoren (Zu- und Abschläge nach Lage und Ausstattung, Kategorie, Mietverlängerungen). Bei Zweifeln Arbeiterkammer oder Mietervereinigung kontaktieren.

Richtwerte 2026 nach Bundesland

Die Statistik Austria hat die neuen Richtwerte mit Wirkung vom 1. April 2026 veröffentlicht. Sie gelten für Wohnungen der Ausstattungskategorie A. Die Werte gelten als Basis. Lage- und Ausstattungszuschläge oder -abschläge können den endgültigen Richtwertmietzins verändern.

Quelle: Mietervereinigung Österreichs und Statistik Austria, Stand 1.4.2026.

Was Sie tun, wenn die Erhöhung unzulässig ist

Wer ein Erhöhungsschreiben erhält, das gegen die Regeln verstößt, hat drei Jahre Zeit, sich zu wehren. § 27 Abs 3 MRG schützt diese Rückforderung und setzt die Verjährung sogar aus, solange ein Verfahren vor Gericht oder Schlichtungsstelle läuft.

Schritt für Schritt

1. Schreiben prüfen. Steht im Erhöhungstermin der 1. April? Liegt der Erhöhungsschritt im erlaubten Rahmen? Ist die letzte Erhöhung weniger als zwölf Monate her?
2. Schriftlich widersprechen. Eine kurze E-Mail oder ein Brief reicht. Wichtig sind Datum, Mietobjekt und der Hinweis auf die zu hohe Forderung.
3. Beratung holen. Die AK bietet Mitgliedern kostenlose Mietrechtsberatung, die Mietervereinigung ab 70 EUR Jahresbeitrag.
4. Schlichtungsstelle anrufen oder Klage einbringen. In Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt gibt es eigene Schlichtungsstellen. In allen anderen Gemeinden ist das Bezirksgericht zuständig (§ 39 MRG).
5. Unter Vorbehalt zahlen. Wenn unklar ist, ob die Forderung berechtigt ist, zahlen Sie den Mehrbetrag „unter Vorbehalt der Rückforderung". So vermeiden Sie eine Mahnung oder Kündigung und sichern sich gleichzeitig Ihre Ansprüche.

Mustertext für ein Widerspruchsschreiben

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum Mietverhältnis [Adresse, Top-Nr.] habe ich heute Ihr Schreiben vom
[Datum] erhalten. Sie kündigen darin eine Mietzinserhöhung um [X] EUR
auf [Y] EUR pro Monat mit Wirkung ab [Datum] an.

Nach dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (BGBl I 114/2025)
ist diese Erhöhung in der angekündigten Höhe nicht zulässig. Ich
widerspreche der Erhöhung schriftlich und werde den bisherigen
Hauptmietzins von [Z] EUR weiterzahlen. Eine etwaige Nachzahlung erfolgt
nur unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung.

Mit freundlichen Grüßen
[Name, Datum, Unterschrift]

Schlichtungsstellen für Mietrecht in Österreich

Schlichtungsstellen entscheiden kostenlos und ohne Anwaltspflicht. Sie sind in jenen Gemeinden eingerichtet, in denen das Land ein eigenes Wohnrechtsamt führt.

| Stadt | Adresse | Kontakt | |---|---|---| | Wien (MA 50) | 1190, Muthgasse 62 | +43 1 4000-74498 · ks@ma50.wien.gv.at | | Graz | Schillerplatz 4, 8011 Graz | über graz.at/schlichtungsstelle | | Linz | Hauptstraße 1-5, 4041 Linz | +43 732 7070 | | Salzburg | Saint-Julien-Straße 20, 5020 Salzburg | +43 662 8072 3136 | | Innsbruck | Maria-Theresien-Straße 18, 6020 Innsbruck | +43 512 5360 8338 · post.schlichtungsstelle@innsbruck.gv.at | | Klagenfurt | Theaterplatz 3, 9010 Klagenfurt | klagenfurt.at |

Außerhalb dieser Städte ist das jeweilige Bezirksgericht zuständig. Eine vorhergehende Schlichtung ist dort weder vorgesehen noch verpflichtend.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die Wirtschaftskammer Wien hat im vorparlamentarischen Begutachtungsverfahren Bedenken geäußert, dass private Investoren den Neubau zurückfahren könnten. Das Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO sieht in seiner Kurzanalyse von November 2025 die Mietpreisbremse vor allem als kurzfristige Entlastung der Bestandsmieter. Mittelfristig hängt vieles davon ab, ob die Preisindexierung 2028 wieder in den Vollkostenmodus zurückkehrt.

Praktisch bedeutet das für Mieter: Wer 2026 oder 2027 einen neuen Mietvertrag unterschreibt, sieht oft höhere Einstiegsmieten als noch 2024. Bestehende Verträge profitieren dafür stärker. Das Bundesministerium für Wohnen und Konsumentenschutz bezifferte die durchschnittliche Ersparnis bei einer 70-m²-Richtwertwohnung in Wien auf rund 113 EUR pro Monat im Vergleich zur ursprünglich erwarteten Indexanpassung.

Wenn Sie ohnehin umdenken: Anschlusskosten und Versicherung

Ein Erhöhungsschreiben ist ein guter Anlass, die laufenden Wohnkosten insgesamt anzusehen. Die Strompreisbremse läuft Ende 2026 aus, und die Energiekosten verursachen oft mehr Spielraum als die Kaltmiete. Wer den Anbieter wechselt, kann sich in unserem Ratgeber zum Stromanbieterwechsel durch die Schritte führen lassen. Auch eine Haushaltsversicherung gehört zum Mietverhältnis und ist je nach Polizze ab rund 80 EUR pro Jahr zu haben.

Wer angesichts steigender Kosten über den Schritt vom Miet- ins Eigentumsverhältnis nachdenkt, findet im Ratgeber Wohnkredit nach KIM-Verordnung 2026 die aktuellen Kreditkriterien. Einen Gesamtüberblick über alle gesetzlichen Änderungen 2026 hilft beim Jahresplan.

FAQ: Häufige Fragen zur Mietpreisbremse 2026

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Mietpreisbremse 2026 auch für meinen bestehenden Mietvertrag?

Ja. Das 5. MILG (BGBl I 114/2025) wirkt auch in laufende Verträge hinein. Mieterhöhungen sind seit 1. Jänner 2026 nur noch zum 1. April zulässig, und die Höhe richtet sich nach dem neuen Gesetz, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Wie hoch darf die Miete 2026 in einer Richtwertwohnung steigen?

Höchstens um 1 Prozent. Bei einer Wohnung mit 750 EUR Hauptmietzins liegt die Obergrenze ab 1. April 2026 bei 757,50 EUR. 2027 sind weitere 2 Prozent möglich. Erst ab 2028 gelten wieder die normalen Richtwert-Anpassungen.

Was passiert, wenn der Vermieter zu viel verlangt?

Sie können der Erhöhung schriftlich widersprechen, die Schlichtungsstelle anrufen oder Klage beim Bezirksgericht einbringen. Zu viel bezahlte Miete dürfen Sie nach § 27 MRG drei Jahre rückwirkend zurückfordern. Während eines laufenden Verfahrens ist die Verjährung gehemmt.

Gilt die 5-Jahres-Mindestmietdauer auch für private Vermieter?

Nein. Die verlängerte Mindestmietdauer von fünf Jahren betrifft nur Vermieter, die Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind. Wer privat eine oder wenige Wohnungen vermietet, kann weiterhin auf drei Jahre befristen.

Wann darf der Vermieter überhaupt das nächste Mal erhöhen?

Frühestens zum 1. April 2026. In Wohnungen mit Vollausnahme aus dem MRG (Typ III) verschiebt sich der erste Stichtag auf den 1. Mai 2026. Danach ist eine Erhöhung jeweils einmal pro Jahr zulässig. Eine zweite Erhöhung im selben Jahr ist auch dann nicht möglich, wenn der Vertrag das vorsieht.

Wie finde ich heraus, ob meine Wohnung dem Richtwertgesetz unterliegt?

Hinweise sind das Baujahr (Bewilligung vor 1945 bzw. 1953), mehr als zwei Mietobjekte im Gebäude und die Bezeichnung 'Richtwertmietzins' im Vertrag. Wenn Sie unsicher sind, prüft die Arbeiterkammer den Mietvertrag kostenlos.

Bekomme ich rückwirkend Geld zurück, wenn ich vor 2026 zu viel gezahlt habe?

Bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln in Altverträgen sieht das MieWeG eine Rückforderung von bis zu fünf Jahren rückwirkend vor. Bei sonstigen Verstößen gilt die übliche Drei-Jahres-Frist nach § 27 Abs 3 MRG.

Fazit: Mehr Planungssicherheit für Mieterinnen und Mieter

Die Mietpreisbremse 2026 sorgt für klare Spielregeln. Wer einen geregelten Mietvertrag hat, kennt heute schon die maximale Erhöhung der nächsten zwei Jahre. Wer in einer freien Wohnung lebt, profitiert ab Inflation über 3 % von der Halbierungsregel.

Wichtig bleibt der prüfende Blick: Schreiben mit falschem Stichtag, falscher Höhe oder rückwirkender Anpassung kommen weiterhin vor. Die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung und die jeweilige Schlichtungsstelle helfen kostenlos oder günstig. Drei Jahre Zeit zur Rückforderung sind ein realistischer Spielraum, sollten aber nicht ausgereizt werden.

Dieselbe Logik der Preistransparenz greift seit 2026 auch im Supermarkt: Das Anti-Mogelpackungs-Gesetz zwingt große Lebensmittelhändler, Shrinkflation 60 Tage lang am Regal sichtbar zu kennzeichnen.

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Quellen: BGBl I Nr. 114/2025 (RIS) · Parlament Pressedienst PK1171/2025 · Statistik Austria – Richtwerte und Kategoriebeträge · Arbeiterkammer Mietpreisbremse · Mietervereinigung Richtwertmiete · WIFO-Kurzanalyse November 2025. Aktualisiert: 25. April 2026.