Finanzen

Wohnkredit 2026: KIM-Verordnung & aktuelle Zinsen in Österreich

Immobilienkredit in Österreich 2026: KIM-Verordnung erklärt, aktuelle Zinsen, Eigenkapital-Anforderungen. Was Sie für Ihren Wohnkredit wissen müssen.

Von CheckEverything.at Redaktion•27. Februar 2026•15 Min. Lesezeit

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Wohnkredit 2026: Was Sie wissen müssen

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Österreicher:innen ein wichtiges Lebensziel. Doch seit der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) gelten strenge Regeln für Immobilienkredite. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über aktuelle Zinsen, Eigenkapital-Anforderungen und Ihre Möglichkeiten.

Aktuelle Lage Februar 2026

📊 Fixzinsen (10 Jahre): 3,5-4,2% p.a.
📊 Variable Zinsen: 4,0-4,8% p.a.
📊 Mindest-Eigenkapital: 20% laut KIM-VO
📊 Max. Kreditrate: 40% des Nettoeinkommens

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Die KIM-Verordnung: Die wichtigsten Regeln

Die KIM-Verordnung ist seit August 2022 in Kraft und gilt bis mindestens Juni 2025 (Verlängerung wahrscheinlich). Sie legt strenge Kriterien für Wohnkredite fest:

Kriterium	Anforderung	Was das bedeutet
Eigenkapital (LTV)	Mindestens 20%	Bei €300.000 Kaufpreis: €60.000 Eigenkapital
Schuldendienstquote (DSTI)	Maximal 40%	Rate max. 40% des Netto-Haushaltseinkommens
Laufzeit	Maximal 35 Jahre	Kredit muss in 35 Jahren abbezahlt sein
Ausnahmen	20% Ausnahmequote	Banken können bei 20% der Kredite abweichen

Rechenbeispiel: Was können Sie sich leisten?

Annahmen:

Netto-Haushaltseinkommen: €4.000/Monat
Gewünschte Immobilie: €350.000

Berechnung nach KIM-VO:

| Position | Berechnung | Ergebnis | |----------|------------|----------| | Max. Kreditrate (40%) | €4.000 × 40% | €1.600/Monat | | Benötigtes Eigenkapital (20%) | €350.000 × 20% | €70.000 | | Max. Kredit | €350.000 - €70.000 | €280.000 | | Zusätzlich: Nebenkosten (~10%) | €350.000 × 10% | €35.000 |

Gesamtes benötigtes Eigenkapital: €105.000 (inkl. Nebenkosten)

Aktuelle Wohnkredit-Zinsen 2026

Zinsmodell	Zinsspanne	Für wen geeignet?
Fixzins 10 Jahre	3,5-4,2% p.a.	Sicherheitsorientierte, Familien
Fixzins 15 Jahre	3,7-4,5% p.a.	Langfristige Planungssicherheit
Fixzins 20 Jahre	3,9-4,7% p.a.	Maximale Sicherheit
Variabler Zins (3M-Euribor)	4,0-4,8% p.a.	Flexibilität, erwartete Zinssenkungen

Stand: Februar 2026. Zinsen abhängig von Bonität, Eigenkapital und Laufzeit.

Fixzins vs. Variabler Zins

Kriterium	Fixzins	Variabler Zins
Planungssicherheit	✓ Sehr hoch	✗ Gering
Flexibilität	○ Eingeschränkt	✓ Hoch
Sondertilgung	Oft begrenzt	Meist unbegrenzt
Bei steigenden Zinsen	✓ Geschützt	✗ Höhere Rate
Bei fallenden Zinsen	✗ Keine Ersparnis	✓ Profitiert

Unsere Empfehlung 2026: Bei der aktuellen Zinslage empfehlen wir einen Fixzins für 10-15 Jahre. Die Zinsen sind historisch noch immer moderat, und die Planungssicherheit ist unbezahlbar.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an – diese müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden:

Kostenart	Prozentsatz	Bei €350.000
Grunderwerbsteuer	3,5%	€12.250
Grundbucheintragung	1,1%	€3.850
Maklerprovision	3% + USt	€12.600
Notar/Vertragserrichtung	1-2%	€3.500-7.000
Pfandrechtseintragung	1,2% des Kredits	€3.360*
Gesamt	~10%	~€35.000

*Bei Kredit von €280.000

So verbessern Sie Ihre Kreditchancen

1. Eigenkapital aufbauen

Bausparen: Zinsen zwar niedrig, aber für Eigenkapitalnachweis gut
Sparen: Regelmäßig auf Tagesgeldkonto
Geschenke/Erbschaften: Dokumentieren für die Bank
Wertpapiere: Können als Eigenkapital angerechnet werden

2. Bonität verbessern

KSV-Eintrag prüfen: Negative Einträge belasten die Bonität
Bestehende Kredite tilgen: Reduziert die monatliche Belastung
Kreditkarten-Limits: Können die Bonität belasten
Gehaltsnachweise: Stabile Einkommen sind wichtig

3. Die richtige Immobilie wählen

Lage beachten: Gute Lage = bessere Finanzierbarkeit
Zustand prüfen: Sanierungsbedarf erhöht den Kapitalbedarf
Energieeffizienz: Schlechte Werte können den Wert mindern

Kostenlose Kreditberatung anfragen

Ausnahmen von der KIM-Verordnung

Banken können in 20% der Fälle von den strengen Regeln abweichen. Das kann bei folgenden Situationen zutreffen:

Mögliche Ausnahmefälle

✓ Junge Familien mit gutem Einkommenspotenzial
✓ Überdurchschnittliche Bonität (sehr stabiles Einkommen)
✓ Zusätzliche Sicherheiten (z.B. Bürgschaft der Eltern)
✓ Eigenleistung beim Bau (reduziert Kreditsumme)
✓ Zwischenfinanzierung bei Verkauf einer anderen Immobilie

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich einen Wohnkredit ohne 20% Eigenkapital bekommen?

Grundsätzlich nicht – die KIM-Verordnung schreibt 20% Eigenkapital vor. Allerdings können Banken in 20% der Fälle Ausnahmen machen. Das ist möglich bei sehr guter Bonität, zusätzlichen Sicherheiten oder besonderen Umständen. Ein Gespräch mit einem Kreditberater kann helfen.

Fixzins oder variabler Zins – was ist besser?

Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Bei der aktuellen Zinslage (Februar 2026) empfehlen wir einen Fixzins für 10-15 Jahre. Die Planungssicherheit ist besonders für Familien wichtig, und die Zinsen sind historisch noch moderat.

Wie viel kann ich mir bei €3.500 netto leisten?

Nach der KIM-VO darf die Rate maximal 40% betragen: €1.400/Monat. Bei einem Zinssatz von 3,8% und 25 Jahren Laufzeit können Sie etwa €250.000-270.000 finanzieren. Dazu brauchen Sie mindestens 20% Eigenkapital plus Nebenkosten.

Gilt die KIM-Verordnung auch für Umschuldungen?

Ja, auch bei Umschuldungen gelten die KIM-Regeln. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Sie bei derselben Bank bleiben und keine Erhöhung der Kreditsumme wünschen.

Wie lange gilt die KIM-Verordnung noch?

Die aktuelle Verordnung gilt bis Juni 2025. Eine Verlängerung ist wahrscheinlich, da die FMA die Maßnahmen als erfolgreich bewertet. Mögliche Lockerungen werden diskutiert, sind aber noch nicht beschlossen.

Checkliste: Wohnkredit-Antrag

✅ Dokumente für den Kreditantrag

☐ Gehaltszettel: Letzte 3 Monate
☐ Jahreslohnzettel: Letzte 2 Jahre
☐ Kontoauszüge: Letzte 3-6 Monate
☐ Eigenkapitalnachweis: Sparbücher, Depots, etc.
☐ Meldezettel: Aktuell
☐ Ausweis: Pass oder Personalausweis
☐ Objektunterlagen: Kaufvertrag-Entwurf, Grundbuchauszug
☐ Bestehende Kredite: Kreditverträge, aktuelle Salden

Fazit: Wohnkredit 2026

Die KIM-Verordnung macht den Wohnkredit zwar anspruchsvoller, aber nicht unmöglich. Mit ausreichend Eigenkapital (mindestens 20% + Nebenkosten) und einer monatlichen Rate unter 40% des Einkommens stehen die Chancen gut.

Unsere Tipps:

Frühzeitig Eigenkapital aufbauen
Bonität pflegen (KSV prüfen)
Mehrere Angebote vergleichen
Fixzins für Planungssicherheit wählen

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Quellen: FMA, OeNB, WKO, durchblicker.at. Aktualisiert: Februar 2026.

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Stand der Informationen: November 2024. Alle Angaben ohne Gewähr. Änderungen und Irrtümer vorbehalten.