Wohnkredit nach KIM-Verordnung 2026: Was Sie jetzt wissen müssen

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Wer 2026 in Österreich einen Wohnkredit aufnimmt, profitiert von zwei Veränderungen, die zusammenfallen. Erstens läuft die KIM-Verordnung seit Mitte 2025 nicht mehr als verbindliche Vorschrift. Zweitens hat der Gesetzgeber befristet Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren gestrichen, was bei einem typischen Hauskauf rund 7.200 Euro spart.

Dieser Ratgeber konzentriert sich gezielt auf die Übergangsphase: Was bedeutet das Ende der KIM-V konkret? Wie wenden Banken das FMA WIK-Rundschreiben an? Welche Fenster schließen 2026? Für den Gesamtüberblick zu Zinsen, Eigenmitteln und Förderungen lesen Sie den ausführlichen Immobilienkredit-Ratgeber Österreich 2026. Wenn Sie schon Unterlagen sammeln, hilft die Antragsanleitung weiter.

KIM-V vs. WIK-Rundschreiben: Der Unterschied

Die KIM-Verordnung (offiziell: Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) trat am 01.08.2022 in Kraft und galt bis zum 30.06.2025. Sie wurde von der Finanzmarktaufsicht (FMA) als verbindliche Vorschrift erlassen und sollte das systemische Risiko im Wohnkreditmarkt eindämmen. Drei Schwellen waren zentral:

• 20% Eigenmittel (genauer: max. 90% Beleihungsquote)
• 40% Schuldendienstquote vom Haushaltsnetto
• 35 Jahre Maximallaufzeit

Daneben gab es eine 20% Ausnahmequote, innerhalb der Banken pro Quartal abweichen durften. Diese Quote war oft Engpass und Verhandlungsspielraum zugleich.

Mit Ablauf zum 30. Juni 2025 wurde die Verordnung nicht verlängert. Die FMA begründete das in ihrer Verlautbarung mit gesunkenem systemischem Risiko und besserer Risikodisziplin der Banken. Am 26.06.2025 veröffentlichte sie stattdessen das WIK-Rundschreiben (Wohnimmobilienkredit-Rundschreiben), das die gleichen Schwellen als Empfehlung weiterführt.

Quelle: FMA Wohnimmobilienkredite, FMA Rundschreiben "Sound Loan Origination" vom 26.06.2025.

Was die Banken jetzt anders machen

Theorie und Praxis klaffen hier auseinander. Auf dem Papier könnten Banken seit Juli 2025 jeden Fall einzeln entscheiden. Tatsächlich folgen die meisten Institute weiterhin der 20/40/35-Logik, weil sie intern als sicheres Risikomaß gilt und weil die FMA Abweichungen weiterhin im Aufsichtsdialog hinterfragt.

Was sich in der Praxis verschoben hat:

• Grenzfälle laufen häufiger durch. Wer mit 15-18% Eigenmitteln bisher abgelehnt wurde, hat heute eher Chancen, wenn Einkommen und Bonität überdurchschnittlich sind.
• Junge Familien profitieren. Mehrere Banken haben spezielle Programme für Erstkäufer mit reduzierten Eigenmittelvorgaben aufgelegt.
• Längere Laufzeiten möglich. Vereinzelt werden 40-Jahres-Laufzeiten angeboten, wenn die Rate dadurch in der Schuldenquote bleibt.
• Bürgschaften gewinnen an Bedeutung. Eltern-Bürgschaften kompensieren fehlende Eigenmittel öfter als zuvor.

Was sich nicht verändert hat: ohne saubere KSV-Auskunft, stabiles Einkommen und nachweisbare Eigenmittel passiert weiterhin wenig. Die Lockerung betrifft die Einzelfallabwägung, nicht die Grundvoraussetzungen.

Gebührenbefreiung bis Juni 2026: Wer profitiert wie?

Im Rahmen des Wohnbau-Konjunkturpakets entfallen befristet zwei Gebühren beim Immobilienkauf. Maßgeblich ist das Bundesgesetz, mit dem das Grundbuchsgebührengesetz (GGG) und das Gerichtsgebührengesetz vorübergehend geändert wurden. Quelle: Rechtsinformationssystem (RIS).

Befreite Gebühren:

• Grundbucheintragungsgebühr: normalerweise 1,1% des Kaufpreises
• Pfandrechtseintragungsgebühr: normalerweise 1,2% der Kreditsumme

Voraussetzungen:

• Erwerb dient der Schaffung eines Hauptwohnsitzes (kein Zweitwohnsitz, keine Vermietung)
• Kaufpreis bis 500.000 Euro je Erwerber (Freibetrag, darüber anteilig)
• Eintragungsantrag bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchgericht eingebracht

Wichtig: Der Stichtag ist der Antrag beim Grundbuchgericht, nicht der Vertragsabschluss. Wer im April 2026 unterschreibt, muss die Eintragung rechtzeitig vor dem 30.06.2026 einbringen. Notare planen das mit ein, aber bei knappen Terminen lieber nachfragen.

Aktuelle Wohnkredit-Zinsen (Stand März 2026)

Die EZB hat den Hauptrefinanzierungssatz auf 2,15% gehalten (Sitzung 19.03.2026). Quelle: EZB Geldpolitische Erklärung März 2026. Der 3-Monats-EURIBOR liegt bei rund 2,15% und bestimmt damit die variablen Hypothekarsätze.

Die OeNB Monetary Interest Rates (MIR) Statistik weist für Dezember 2025 einen Durchschnittssatz von 3,38% für neue Wohnbaukredite an Haushalte aus. Die Spannweite je Bank und Bonität ist breit. Quelle: OeNB MIR-Statistik.

Quellen: OeNB MIR-Statistik Dezember 2025 (Durchschnitt 3,38%), EZB Hauptrefinanzierungssatz 2,15% (Stand 19.03.2026). Individuelle Zinssätze sind bonitäts- und beleihungsabhängig.

Die Zinskurve ist 2026 historisch flach. Der Aufschlag zwischen variabel und 10-Jahres-Fix liegt nur bei 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten, während er in normalen Marktphasen 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte beträgt. Wer Sicherheit braucht, zahlt aktuell wenig dafür.

Für die ausführliche Zinsanalyse mit allen Modellen, Beispielrechnungen und der Combi-Variante: Immobilienkredit-Ratgeber Österreich 2026.

Welche Fenster 2026 schließen

Drei Termine sollten Sie im Blick haben, wenn Sie 2026 eine Finanzierung planen:

30. Juni 2026: Gebührenbefreiung läuft aus. Eintragungsantrag im Grundbuch muss bis dahin eingebracht sein. Wer Anfang 2026 mit der Suche beginnt, hat noch Zeit. Wer im Mai 2026 erst zur Notarbestellung kommt, gerät unter Druck.

EZB-Sitzungen 2026: Die nächsten Termine sind 4. Juni, 30. Juli, 11. September, 30. Oktober und 18. Dezember 2026 (Quelle: EZB Sitzungstermine). Marktbeobachter rechnen mit ein bis zwei kleinen Zinssenkungen im zweiten Halbjahr, sicher ist das nicht.

FMA-Aufsichtsdialog: Die FMA überprüft jährlich, ob das WIK-Rundschreiben weiterhin als unverbindliche Empfehlung ausreicht oder ob bei steigenden Risiken erneut eine Verordnung kommt. Eine erste Bewertung steht für Ende 2026 an.

Checkliste: So nutzen Sie 2026 optimal

Wenn Sie konkret kaufen wollen, hilft folgende Reihenfolge:

1. KSV-Auskunft ziehen. Einmal jährlich kostenlos über meineSelbstauskunft.at. Negative Einträge bremsen jedes Antragsverfahren.
2. Eigenmittel zusammenstellen. Sparkonten, Bausparvertrag, Schenkungen dokumentieren. Die Bank will lückenlosen Nachweis.
3. Konditionsanfragen bei 3 bis 5 Banken stellen. Diese gelten nicht als Hartanfragen und beeinträchtigen den KSV-Score nicht.
4. Notarbestellung früh planen. Wegen der Gebührenbefreiung gibt es 2026 mehr Eintragungsanträge, Notare sind teils ausgelastet.
5. Fixzins- vs. variable Variante durchrechnen. Die flache Zinskurve macht den Fixzins relativ günstig. Wer länger bleiben will, profitiert.
6. Wohnbauförderung des Bundeslandes prüfen. Pro Bundesland gibt es eigene Programme. Übersicht im Immobilienkredit-Ratgeber.

Antrag: Was ist nach KIM-V anders?

Der formale Antragsprozess ist im Wesentlichen gleich geblieben. Auch nach KIM-V-Ende verlangen Banken:

• Gehaltsnachweise (letzte drei Monate, plus Jahreslohnzettel)
• Kontoauszüge (letzte drei bis sechs Monate)
• Eigenmittelnachweis (Sparkonten, Depots, Bausparvertrag)
• Aktuelle KSV-Selbstauskunft
• Meldezettel, Lichtbildausweis
• Objektunterlagen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Energieausweis)

Was 2026 in den Gesprächen anders läuft: Banken fragen genauer nach Wohnsitzcharakter, weil die Gebührenbefreiung an Hauptwohnsitz geknüpft ist. Wer einen Zweitwohnsitz finanziert, muss das offenlegen und zahlt die Gebühren regulär. Die Bank dokumentiert das in der Kreditakte.

Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Unterlagencheckliste, Selbstauskunfts-Erklärung und typischen Ablehnungsgründen: Immobilienkredit Antrag Österreich 2026.

Konditionen unverbindlich vergleichen

Die Zinsdifferenz zwischen Banken liegt 2026 bei 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Auf 280.000 Euro über 25 Jahre macht das rund 15.000 bis 22.000 Euro aus. Drei bis fünf Angebote einzuholen lohnt sich konkret in Euro.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?

Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit 01.07.2025 gilt das FMA WIK-Rundschreiben vom 26. Juni 2025, das die gleichen Schwellen (20% Eigenmittel, 40% Schuldenquote, 35 Jahre Laufzeit) als unverbindliche Empfehlung weiterführt. Banken halten sich in der Praxis weiter daran.

Kann ich seit dem KIM-V-Ende ohne 20% Eigenmittel finanzieren?

In Einzelfällen ja. Banken haben durch das WIK-Rundschreiben mehr Spielraum für Abweichungen, besonders bei jungen Familien, überdurchschnittlichem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Eltern-Bürgschaft). Üblich sind 10 bis 15% Eigenmittel statt 20%. Der Zinssatz steigt dann meist um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte wegen höherer Beleihungsquote.

Was sind die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung bis Juni 2026?

Drei Bedingungen müssen erfüllt sein: Erstens, Erwerb zur Schaffung eines Hauptwohnsitzes (kein Zweitwohnsitz, keine Vermietung). Zweitens, Kaufpreis bis 500.000 Euro je Erwerber (Freibetragsregel). Drittens, Antrag auf Grundbucheintragung muss bis spätestens 30.06.2026 beim Grundbuchgericht eingebracht sein. Rechtsgrundlage: vorübergehende Änderung des Grundbuchsgebührengesetzes (RIS-Quellen).

Wie hoch sind die aktuellen Wohnkredit-Zinsen?

Stand März 2026: variable Zinsen ab rund 2,80% effektiv, Fixzinsen 10 Jahre ab rund 3,15% effektiv. Der OeNB-Durchschnitt für neue Wohnbaukredite lag im Dezember 2025 bei 3,38% effektiv. Individuelle Zinssätze hängen von Bonität, Eigenmittelanteil, Laufzeit und Verhandlungsspielraum ab.

Lohnt sich 2026 ein Fixzins?

Die Zinskurve ist 2026 ungewöhnlich flach. Der Fixzins 10 Jahre liegt nur 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte über dem variablen Zins, während es in normalen Marktphasen 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte sind. Wer Planungssicherheit braucht und länger als 5-7 Jahre in der Immobilie bleiben will, profitiert vom relativ günstigen Fixzins. Wer früh wieder verkaufen oder umfinanzieren will, kann mit variabel günstiger fahren.

Was passiert, wenn die Gebührenbefreiung am 30.06.2026 ausläuft?

Ab 01.07.2026 fallen Grundbucheintragungs- (1,1%) und Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2%) wieder regulär an, sofern der Gesetzgeber nicht verlängert. Bei einem Kauf von 350.000 Euro mit 280.000 Euro Kredit sind das rund 7.200 Euro zusätzliche Nebenkosten. Eine Verlängerung der Befreiung ist aktuell nicht beschlossen. Frühzeitige Eintragung lohnt sich.

Wie lange dauert die Wohnkredit-Genehmigung 2026?

Von Erstanfrage bis Auszahlung typischerweise 4 bis 8 Wochen. Der Zeitrahmen hängt ab von Vollständigkeit der Unterlagen, Schätzungstermin beim Sachverständigen und interner Risikoprüfung. Wegen der Gebührenbefreiung ist 2026 mit etwas längeren Wartezeiten bei Notaren und Grundbuchgerichten zu rechnen.

Wo finde ich rechtsverbindliche Quellen zum WIK-Rundschreiben?

Die FMA veröffentlicht das Rundschreiben unter fma.gv.at/banken/wohnimmobilienkredite. Die zugrunde liegende Gesetzesänderung (KIM-V-Auslauf) ist im Rechtsinformationssystem des Bundes dokumentiert. Konsumentenschutz-Hinweise bietet die Arbeiterkammer.

Fazit

Das Auslaufen der KIM-Verordnung Mitte 2025 und die befristete Gebührenbefreiung schaffen 2026 ein ungewöhnlich günstiges Finanzierungsfenster in Österreich. Wer kaufen oder bauen will, sollte drei Punkte ernst nehmen:

1. Die 20/40/35-Logik gilt weiter, auch wenn sie jetzt nur noch Empfehlung ist. Banken erwarten weiterhin solide Eigenmittel und stabile Bonität.
2. Die Gebührenbefreiung bis 30.06.2026 spart konkret 5.000 bis 11.500 Euro, wenn der Eintragungsantrag rechtzeitig läuft. Notarbestellung früh planen.
3. Die flache Zinskurve macht den Fixzins relativ günstig. Wer Sicherheit will, zahlt 2026 wenig dafür.

Tiefer einsteigen:

• Immobilienkredit Österreich 2026: Vollständiger Ratgeber
• Immobilienkredit Antrag: Schritt-für-Schritt-Checkliste
• Kreditzinsen Österreich 2026
• Kreditrechner Österreich
• Bausparen Ratgeber Österreich
• Eigenheimversicherung Österreich
• Haushaltsversicherung Österreich

Quellen und Rechtsgrundlagen

• FMA Wohnimmobilienkredite (WIK-Rundschreiben vom 26.06.2025)
• OeNB MIR-Statistik (Monetary Interest Rates)
• EZB Geldpolitische Erklärung März 2026
• Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS)
• Arbeiterkammer Wohnen und Finanzierung
• KSV1870 Kreditschutzverband

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Haftungsausschluss: Die genannten Zinssätze und Konditionen basieren auf OeNB MIR-Statistik (Dezember 2025), EZB-Daten (März 2026) und FMA-Verlautbarungen. Individuelle Konditionen sind bonitäts- und beleihungsabhängig. Dieser Ratgeber stellt keine Finanz- oder Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch Bank, Notar oder Anwalt.