Wohnkredit Österreich 2026: Zinsen, Regeln & Ratgeber

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Wohnkredit in Österreich: Was sich 2026 geändert hat

Wer in Österreich eine Immobilie kaufen oder renovieren will, braucht einen Wohnkredit. Die gute Nachricht: Die Konditionen haben sich seit Mitte 2025 deutlich verbessert. Fixzinsen für 10 Jahre starten aktuell bei 2,80%, variable Zinsen ebenfalls bei rund 2,80%. Das ist rund ein Prozentpunkt weniger als noch vor einem Jahr.

Zwei Dinge sind besonders relevant: Erstens ist die KIM-Verordnung Ende Juni 2025 ausgelaufen. Die strengen Kreditvergaberegeln gelten jetzt als Empfehlung, nicht mehr als Gesetz. Zweitens gibt es bis Juni 2026 eine befristete Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf, die Ihnen bis zu €11.500 sparen kann.

In diesem Ratgeber erklären wir die aktuelle Lage, zeigen die realen Zinssätze und was Sie beachten müssen. Für den Gesamtüberblick zum Thema Kredit: Kredit-Ratgeber Österreich. Für Konsumkredite: Kreditzinsen Österreich 2026.

Aktuelle Wohnkredit-Zinsen (März 2026)

Der EZB-Leitzins steht bei 2,00% (EZB, Stand 19. März 2026). Der 3-Monats-EURIBOR, auf dem variable Wohnkredite basieren, liegt bei rund 2,1%.

Quellen: durchblicker.at, OPTIFIN, INFINA. Stand: März 2026. Individuelle Zinssätze bonitäts- und beleihungsabhängig.

Inverse Zinskurve: Fixzins so günstig wie selten

Eine Besonderheit der aktuellen Marktlage: Fixzinsen für 10 Jahre (ab 2,80%) liegen auf dem gleichen Niveau wie variable Zinsen (ab 2,80%). Normalerweise kostet ein Fixzins deutlich mehr, weil die Bank das Zinsänderungsrisiko übernimmt.

Was heisst das für Sie? Wenn Sie jetzt einen Wohnkredit aufnehmen, bekommen Sie die Sicherheit eines Fixzinses praktisch zum Preis eines variablen Zinses. Das ist eine ungewöhnliche Gelegenheit. Ob und wie lange das so bleibt, ist ungewiss. Die EZB hat die Zinsen zuletzt stabil gehalten, könnte sie aber bei steigender Inflation (aktuell 2,6%) sogar anheben.

KIM-Verordnung: Was gilt jetzt?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Die FMA hat sie durch ein WIK-Rundschreiben ersetzt, das die gleichen Prinzipien als unverbindliche Empfehlung weiterführt.

Was das in der Praxis bedeutet:

Regel	KIM-V (bis Juni 2025)	WIK-Rundschreiben (seit Juli 2025)
Eigenkapital 20%	Gesetzliche Pflicht	Empfehlung (Banken dürfen abweichen)
Rate max. 40% des Nettoeinkommens	Gesetzliche Pflicht	Empfehlung
Max. Laufzeit 35 Jahre	Gesetzliche Pflicht	Empfehlung
20% Ausnahmequote für Banken	Ja (20% der Kredite durften abweichen)	Entfällt (mehr Flexibilität)

Die OeNB hat festgestellt, dass das systemische Risiko im Wohnkreditmarkt ausreichend gesunken ist, weshalb die Verordnung nicht verlängert wurde. In der Praxis halten sich die meisten Banken weiterhin an die 20/40/35-Richtlinien, aber sie haben jetzt mehr Spielraum für Einzelfallentscheidungen.

Für Kreditnehmer heisst das: Die Chancen auf eine Finanzierung sind etwas besser geworden, besonders für junge Familien oder Personen mit etwas weniger als 20% Eigenkapital. Aber ohne solide Bonität und nachweisbares Einkommen ändert sich wenig.

Quelle: FMA Wohnimmobilienkredite, OeNB Blog

Konjunkturpaket: Bis zu €11.500 sparen (bis Juni 2026!)

Die Bundesregierung hat im Rahmen des Konjunkturpakets für den Wohnbau eine befristete Gebührenbefreiung beschlossen. Bis Juni 2026 entfallen:

• Grundbucheintragungsgebühr (normalerweise 1,1% des Kaufpreises)
• Pfandrechtseintragungsgebühr (normalerweise 1,2% der Kreditsumme)

Bei einem Immobilienkauf über €350.000 mit €280.000 Kredit sparen Sie damit:

• Grundbucheintragung: €3.850 (1,1% von €350.000)
• Pfandrecht: €3.360 (1,2% von €280.000)
• Gesamtersparnis: rund €7.210

Bei teureren Immobilien steigt die Ersparnis auf bis zu €11.500.

Achtung: Die Befreiung gilt nur für Hauptwohnsitze und läuft voraussichtlich im Juni 2026 aus. Wer einen Immobilienkauf plant, sollte die Fertigstellung des Kaufvertrags darauf abstimmen.

Quelle: BMJ Gebührenbefreiung

Rechenbeispiel: Was können Sie sich leisten?

Ein Haushalt mit €4.000 netto monatlich und einer Immobilie für €350.000:

Position	Wert
Kaufpreis	€350.000
Eigenkapital (20%)	€70.000
Nebenkosten (~10%)	€28.000 (mit Gebührenbefreiung, sonst ~€35.000)
Benötigter Kredit	€280.000
Zinssatz (Fix 10J, 3,0%)	3,00% eff. p.a.
Laufzeit	25 Jahre
Monatliche Rate	ca. €1.328
Rate in % vom Nettoeinkommen	33% (unter 40%-Grenze)
Benötigtes Eigenkapital gesamt	€98.000 (Eigenkapital + Nebenkosten)

Das klingt nach viel Eigenkapital. Ist es auch. Aber mit der Gebührenbefreiung sparen Sie rund €7.000 an Nebenkosten. Und bei einem Fixzins von 3,0% statt den noch vor einem Jahr üblichen 4,0% sind das über 25 Jahre rund €45.000 weniger Zinskosten.

Rechnen Sie Ihre eigene Situation durch: Kreditrechner Österreich

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Kostenposition	Satz	Bei €350.000	Status
Grunderwerbsteuer	3,5%	€12.250	Pflicht
Grundbucheintragung	1,1%	€3.850	Befreit bis Juni 2026!
Pfandrecht (1,2% vom Kredit)	1,2%	€3.360	Befreit bis Juni 2026!
Maklerprovision (3% + USt)	3,6%	€12.600	Falls Makler
Notar/Vertragserrichtung	1-2%	€3.500-€7.000	Verhandelbar

Voraussetzungen für einen Wohnkredit

Auch wenn die KIM-Verordnung ausgelaufen ist, orientieren sich die meisten Banken weiterhin an den Kernprinzipien:

• Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises empfohlen (Banken können jetzt davon abweichen, verlangen aber in der Regel mindestens 10-15%)
• Schuldendienstquote: Monatliche Rate maximal 40% des Haushaltsnetto-Einkommens
• Laufzeit: Maximal 35 Jahre (kürzere Laufzeiten bekommen oft bessere Zinsen)
• Bonität: Positive KSV-Auskunft, stabile Beschäftigung, nachweisbares Einkommen
• Immobilie: Objektgutachten oder Bewertung durch die Bank

Für Kreditnehmer mit weniger als 20% Eigenkapital: Fragen Sie trotzdem bei mehreren Banken an. Seit dem Ende der KIM-V haben einige Institute ihre Kriterien gelockert, besonders für junge Familien oder Kreditnehmer mit überdurchschnittlichem Einkommen.

So verbessern Sie Ihre Kreditchancen

Eigenkapital aufbauen

• Bausparen: Niedrige Zinsen, aber gut als Eigenkapitalnachweis
• Regelmässiges Sparen auf Festgeldkonto
• Schenkungen/Erbschaften dokumentieren (Bank braucht Nachweis)
• Eigenleistung bei Renovierung reduziert den Kreditbedarf

Bonität pflegen

• KSV-Auskunft über meineSelbstauskunft.at prüfen (kostenlos 1x/Jahr)
• Bestehende Schulden abbauen
• Kreditkartenlimits reduzieren (auch ungenutzte Limits zählen als potenzielle Schulden)
• Stabile Beschäftigung nachweisen (Probezeit abwarten)

Mehrere Angebote einholen

Die Zinsdifferenz zwischen Banken kann bei Wohnkrediten 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte betragen. Bei €280.000 über 25 Jahre sind das €20.000 bis €40.000 Unterschied an Zinskosten. Fragen Sie bei mindestens 3-5 Banken an. Der Bankenrechner der Arbeiterkammer bietet einen unabhängigen Erstvergleich.

Detaillierter Antragsprozess: Immobilienkredit Antrag Österreich. Gesamtratgeber: Immobilienkredit Österreich 2026.

Checkliste: Dokumente für den Wohnkredit-Antrag

• Gehaltszettel (letzte 3 Monate) oder Steuerbescheide (Selbstständige)
• Jahreslohnzettel (letzte 2 Jahre)
• Kontoauszüge (letzte 3-6 Monate)
• Eigenkapitalnachweis (Sparbücher, Depots)
• Meldezettel (aktuell)
• Lichtbildausweis (Reisepass oder Personalausweis)
• Objektunterlagen (Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug)
• Bestehende Kreditverträge (mit Restschuld)

Häufige Fragen zum Wohnkredit

Gilt die KIM-Verordnung noch?

Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Die FMA hat sie durch ein WIK-Rundschreiben ersetzt, das die gleichen Prinzipien (20% Eigenkapital, 40% Schuldendienstquote, 35 Jahre Laufzeit) als unverbindliche Empfehlung weiterführt. Die meisten Banken orientieren sich weiterhin daran, haben aber mehr Spielraum.

Kann ich einen Wohnkredit ohne 20% Eigenkapital bekommen?

Seit dem Ende der KIM-Verordnung ist das eher möglich als zuvor. Einige Banken akzeptieren 10-15% Eigenkapital, besonders bei guter Bonität, überdurchschnittlichem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten (z.B. Bürgschaft der Eltern). Allerdings steigt der Zinssatz in der Regel, wenn weniger Eigenkapital vorhanden ist.

Fixzins oder variabler Zins: Was ist 2026 besser?

Stand März 2026 eine ungewöhnliche Situation: Fixzinsen für 10 Jahre (ab 2,80%) liegen auf dem gleichen Niveau wie variable Zinsen. Das heisst, Sie bekommen die Sicherheit eines Fixzinses praktisch ohne Aufpreis. Für die meisten Kreditnehmer ist der Fixzins aktuell die bessere Wahl, weil er planbare Raten bietet, ohne merklich teurer zu sein.

Wie viel Haus kann ich mir bei €3.500 netto leisten?

Bei €3.500 netto und 40% Schuldendienstquote: maximal €1.400/Monat Rate. Bei 3,0% Fixzins und 25 Jahren Laufzeit ergibt das eine Finanzierung von rund €250.000 bis €270.000. Dazu brauchen Sie mindestens 20% Eigenkapital plus rund 10% Nebenkosten.

Was spare ich durch die Gebührenbefreiung?

Bei einem Kaufpreis von €350.000 und €280.000 Kreditbetrag: rund €7.200 (Grundbucheintragung + Pfandrecht). Die Befreiung gilt nur für Hauptwohnsitze und läuft voraussichtlich im Juni 2026 aus.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Rund 7-10% des Kaufpreises. Bei €350.000: normalerweise ca. €35.000. Mit der aktuellen Gebührenbefreiung rund €28.000 (ca. 8%).

Wie lange dauert eine Wohnkredit-Genehmigung?

Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung: typischerweise 4-8 Wochen. Die Dauer hängt ab von der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen, der Objektbewertung und der internen Prüfung der Bank.

Fazit

Der Wohnkreditmarkt in Österreich bietet im März 2026 ungewöhnlich gute Bedingungen: Fixzinsen auf dem Niveau von variablen Zinsen (inverse Zinskurve), lockerere Kreditvergabe nach dem Ende der KIM-Verordnung und eine befristete Gebührenbefreiung, die tausende Euro spart.

Was Sie mitnehmen sollten:

1. Fixzins ab 2,80% für 10 Jahre: So günstig wie selten, nutzen Sie die inverse Zinskurve.
2. Gebührenbefreiung nutzen: Grundbuch- und Pfandrechtseintragung befreit bis Juni 2026 (bis €11.500 Ersparnis).
3. Eigenkapital 20% bleibt empfohlen, aber Banken haben seit dem KIM-V-Ende mehr Spielraum.
4. Mindestens 3-5 Angebote einholen: 0,5-1,0% Zinsdifferenz = €20.000-€40.000 Unterschied.
5. Nebenkosten ~8-10% einplanen (mit Gebührenbefreiung weniger).

Weiterführende Ratgeber:

• Immobilienkredit Ratgeber Österreich
• Immobilienkredit Antrag: Checkliste
• Kreditzinsen Österreich 2026
• Kreditrechner Österreich
• Kredit-Ratgeber Österreich
• Bausparen Ratgeber Österreich
• Eigenheimversicherung Österreich
• Haushaltsversicherung Österreich

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Haftungsausschluss: Die genannten Zinssätze und Konditionen basieren auf Angaben von durchblicker.at, OPTIFIN und INFINA (abgerufen März 2026). Individuelle Konditionen hängen von Bonität und Beleihungswert ab. Dieser Ratgeber stellt keine Finanzberatung dar.