Immobilienkredit in Österreich 2026
Aktuelle Zinsen, Kaufnebenkosten, Förderungen und was nach dem Ende der KIM-Verordnung gilt
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Aktuelle Immobilienkredit-Zinsen (März 2026)
Fix 10 Jahre
ab 2,80%
Fix 20 Jahre
ab 3,30%
Variabel (3M EURIBOR)
ab 2,80%
EZB-Leitzins
2,00%
Quellen: OPTIFIN, INFINA, durchblicker.at. Stand: März 2026. Bonitäts- und beleihungsabhängig.
Ein Immobilienkredit in Österreich kostet im März 2026 ab 2,80% effektiv pro Jahr, sowohl bei Fixzins (10 Jahre) als auch variabel. Das ist weniger als noch vor einem Jahr. Der 3-Monats-EURIBOR liegt bei knapp 2%, der EZB-Leitzins bei 2,00%. Wer jetzt kauft, profitiert zusätzlich von der Gebührenbefreiung des Bundes: Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren entfallen bis 30. Juni 2026. Bei einem Kauf um 400.000 EUR spart das rund 9.200 EUR.
Auf dieser Seite finden Sie alles, was Sie für die Finanzierung einer Immobilie in Österreich wissen sollten: aktuelle Zinsen und deren Entwicklung, die Situation nach dem Ende der KIM-Verordnung, eine Auflistung aller Kaufnebenkosten, Informationen zu Wohnbauförderungen und einen Kreditrechner. Alle Angaben basieren auf Daten der Österreichischen Nationalbank (OeNB) und der Finanzmarktaufsicht (FMA).
Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?
Die meisten Käufer nehmen einen Hypothekarkredit auf. Daneben gibt es weitere Formen der Finanzierung, die sich in Zweck und Konditionen unterscheiden.
Hypothekarkredit
Die Immobilie selbst dient als Sicherheit (Pfandrecht im Grundbuch). Günstigere Zinsen als bei Konsumkrediten. Standard für den Hauskauf.
Ratgeber lesen →Bauspardarlehen
Über eine Bausparkasse (s Bausparkasse, Wüstenrot, Raiffeisen Bausparkasse, ABV). Fixzins für 6 Jahre, staatliche Prämie, Kreditbetrag bis 220.000 EUR.
Wohnkredit / Wohnbaudarlehen
Für Renovierung, Umbau oder Sanierung. Oft ohne Grundbucheintragung möglich, dafür höhere Zinsen. Summen bis rund 50.000 EUR.
Umschuldung
Bestehenden Kredit durch günstigeren ersetzen. Lohnt sich, wenn der Zinsvorteil die Pönale (max. 1% der Restsumme) übersteigt. Prüfen Sie die Konditionen.
KIM-Verordnung: Was gilt seit dem Auslaufen?
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA hat daraufhin ein Rundschreiben zur soliden Kreditvergabe veröffentlicht. Die zentralen Regeln bleiben als Empfehlung bestehen. Einzelne Banken bieten aber wieder mehr Spielraum.
Quellen: FMA, WKO. Detaillierter Ratgeber: Wohnkredit nach KIM-V
Fixzins oder variabler Zins?
Im März 2026 liegt eine ungewöhnliche Situation vor: Die Zinskurve ist invers. Das heißt, Fixzinsen für 10 Jahre kosten teilweise weniger als variable Zinsen. Das war in den letzten Jahrzehnten selten der Fall und spricht aktuell eher für eine Fixzinsbindung.
| Kriterium | Fixzins | Variabler Zins |
|---|---|---|
| Aktueller Zins (März 2026) | ab 2,80% (10J), ab 3,30% (20J) | ab 2,80% (EURIBOR + Aufschlag) |
| Planungssicherheit | Hoch: Rate bleibt gleich | Gering: Rate kann steigen |
| Risiko bei Zinsanstieg | Keines (fixiert) | Hoch: +1% EURIBOR = +83 EUR/Monat bei 300.000 EUR |
| Bei sinkenden Zinsen | Nachteil: Kein Profitieren | Vorteil: Rate sinkt mit |
| Aktuelle Empfehlung | Aufgrund inverser Zinskurve aktuell attraktiver | Für Kreditnehmer, die auf weitere EZB-Senkungen setzen |
Beispielrechnung: 300.000 EUR Immobilienkredit
Was ein Immobilienkredit über 300.000 EUR bei verschiedenen Zinssätzen tatsächlich kostet (Laufzeit: 25 Jahre, Annuität).
| Zinssatz eff. | Monatliche Rate | Gesamtzinsen | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|
| 2,80% (günstigster Fix) | 1.388 EUR | 116.400 EUR | 416.400 EUR |
| 3,30% (Fix 20J) | 1.461 EUR | 138.300 EUR | 438.300 EUR |
| 3,90% (teurer Anbieter) | 1.551 EUR | 165.300 EUR | 465.300 EUR |
Der Unterschied zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: 163 EUR monatlich, 48.900 EUR Gesamtzinsen. Mehrere Angebote einholen lohnt sich.
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Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
Zum Kaufpreis kommen rund 10-12% Nebenkosten hinzu. Bei einer Immobilie um 400.000 EUR sind das 40.000 bis 48.000 EUR. Rechnen Sie diese Summe beim Eigenkapitalbedarf mit ein.
| Kostenstelle | Satz | Bei 400.000 EUR | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14.000 EUR | Nicht befreit |
| Grundbucheintragung | 1,1% | 4.400 EUR | Befreit bis 30.06.2026 |
| Pfandrechtseintragung | 1,2% | 4.800 EUR | Befreit bis 30.06.2026 |
| Notar/Anwalt | 1-3% | 4.000-12.000 EUR | Vertragserrichtung, Treuhandschaft |
| Maklergebühr | bis 3,6% inkl. USt | bis 14.400 EUR | Bestellerprinzip gilt nur für Miete, nicht Kauf |
Quellen: oesterreich.gv. at, durchblicker.at. Gebührenbefreiung gemäß Wohn- und Baupaket des Bundes.
Gebührenbefreiung bis 30. Juni 2026
Im Rahmen des Wohn- und Baupakets entfallen bis 30. Juni 2026 die Grundbucheintragungsgebühr (1,1%) und die Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2%) bei Immobilienkäufen bis 500.000 EUR Kaufpreis. Bei 400.000 EUR sparen Sie damit rund 9.200 EUR. Bei 500.000 EUR sogar 11.500 EUR.
Kaufpreis 300.000 EUR
~6.900 EUR
Ersparnis
Kaufpreis 400.000 EUR
~9.200 EUR
Ersparnis
Kaufpreis 500.000 EUR
~11.500 EUR
Ersparnis
Frist: 30. Juni 2026. Gilt für natürliche Personen beim Erwerb von Wohnimmobilien. Quelle: BMF
Wohnbauförderungen in Österreich 2026
Der Bund stellt 2024 bis 2026 eine Milliarde Euro für Neubau und Sanierung bereit. Zusätzlich hat jedes der neun Bundesländer eigene Förderprogramme. Die Formen reichen von Zuschüssen über Zinszuschüsse bis hin zu Landesdarlehen und Bürgschaften. Gefördert wird der Bau, Kauf oder die Sanierung des Eigenheims.
Die Konditionen unterscheiden sich stark je nach Bundesland. In Wien zum Beispiel gibt es das WBFG-Darlehen mit günstigen Zinsen, in Tirol den Neubaubonus. Einen Antrag stellen Sie bei der Landesregierung Ihres Bundeslandes. Ein ausführlicher Überblick findet sich bei INFINA.
Unterlagen für den Immobilienkredit-Antrag
Persönliche Unterlagen
- Gültiger Lichtbildausweis (Reisepass oder Personalausweis)
- Meldezettel (Hauptwohnsitz Österreich)
- Gehaltszettel der letzten drei Monate
- Steuerbescheide (für Selbstständige)
- Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten
- KSV-Selbstauskunft (optional, aber empfohlen)
Objektunterlagen
- Kaufvertrag oder Kaufanbot
- Grundbuchauszug
- Einreichpläne und Baugenehmigung
- Energieausweis
- Kostenvoranschläge (bei Bau/Sanierung)
- Fotos des Objekts
Fünf Tipps für den Immobilienkredit
Gebührenbefreiung nutzen
Kaufen Sie vor dem 30. Juni 2026, sparen Sie bis zu 11.500 EUR an Grundbuch- und Pfandrechtgebühren.
Fixzins prüfen
Solange die inverse Zinskurve besteht, kann ein Fixzins günstiger sein als variabel. Das ist ungewöhnlich und wird nicht ewig so bleiben.
Mehrere Angebote einholen
Der Unterschied zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter beträgt bei 300.000 EUR rund 163 EUR monatlich. Mindestens drei Angebote einholen.
Nebenkosten einplanen
Nicht nur den Kaufpreis, auch 10-12% Nebenkosten einrechnen. Manche Banken finanzieren einen Teil der Nebenkosten mit, aber zu höheren Zinsen.
Wohnbauförderung beantragen
Jedes Bundesland hat eigene Förderprogramme. Den Antrag können Sie parallel zum Kreditantrag stellen.
Häufige Fragen zum Immobilienkredit in Österreich
Was kostet ein Immobilienkredit über 300.000 Euro in Österreich?
Bei 2,80% Fixzins und 25 Jahren Laufzeit: rund 1.388 EUR monatliche Rate, 116.400 EUR Gesamtzinsen. Bei variablem Zins kann die Rate je nach EURIBOR steigen oder sinken. Dazu kommen Kaufnebenkosten von rund 10-12% des Kaufpreises.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkredit?
Mindestens 20% des Kaufpreises. Bei 400.000 EUR wären das 80.000 EUR. Die FMA empfiehlt diese Quote weiterhin, auch wenn die KIM-V ausgelaufen ist. Manche Banken akzeptieren 10-15%, verlangen dann aber höhere Zinsen.
Was hat sich nach dem Ende der KIM-Verordnung geändert?
Die KIM-V ist seit 30. Juni 2025 nicht mehr in Kraft. Die FMA hat ein Rundschreiben zur soliden Kreditvergabe veröffentlicht. Die Kernregeln bleiben als Empfehlung bestehen, einzelne Banken bieten aber wieder flexiblere Konditionen.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?
Grunderwerbsteuer 3,5%, Grundbucheintragung 1,1%, Pfandrechtseintragung 1,2%, Notar/Anwalt 1-3%, Makler bis 3,6%. Insgesamt 10-12%. Grundbuch und Pfandrecht sind bis 30. Juni 2026 bei Käufen bis 500.000 EUR befreit.
Fixzins oder variabler Zins: Was ist aktuell besser?
Im März 2026 eine ungewöhnliche Situation: Fixzinsen sind teilweise günstiger als variable. Das liegt an der inversen Zinskurve. Wer Planungssicherheit will, ist mit Fixzins gut beraten.
Gibt es eine Gebührenbefreiung für Immobilienkäufer 2026?
Ja. Bis 30. Juni 2026 entfallen Grundbuch- und Pfandrechtgebühren bei Käufen bis 500.000 EUR. Bei 400.000 EUR sparen Sie rund 9.200 EUR.
Welche Wohnbauförderungen gibt es in Österreich 2026?
Der Bund stellt 1 Mrd. EUR bereit (2024-2026). Jedes Bundesland hat eigene Programme: Zuschüsse, Zinszuschüsse, Landesdarlehen. Den Antrag stellen Sie bei der jeweiligen Landesregierung.
Kann ich meinen bestehenden Immobilienkredit umschulden?
Ja. Beachten Sie die Pönale (max. 1% der Restsumme laut VKrG § 16). Rechnen Sie Pönale gegen Zinsersparnis. Bei 200.000 EUR und 2 Prozentpunkten Differenz kann sich die Umschuldung trotzdem lohnen.
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